Cách tính giá thành khi xây nhà

Khi chuẩn bị xay nha, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và các chủ đầu tư đều quan tâm là giá thành xây dựng. Việc tính giá thành xây dựng được chia thành hai bước cụ thể là : Tính khái toán giá trị xây dựng và Tính dự toán chi tiết.

Tính khái toán giá trị xây dựng

Việc tính khái toán giá trị xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm của các nhà thầu xây dựng. Sau nhiều công trình và thực hiện tổng kết chi tiết cuối công trình, nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm số thống kê tương quan giữa giá thành và một biến số nào đó. Thông thường và dễ gặp nhất là mối tương quan giữa diện tích xây dựng và giá trên một đơn vị diện tích. Ví dụ : chúng ta thường nghe nói giá xây dựng nhà ở hiện này là ... (ví dụ 2,8 triệu đồng/m2).

Như đã trình bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và chất lượng mẫu thống kê. Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất khó có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn giá xây dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt lên đến 50%.

Tham khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn Tp.HCM ở các vùng nội thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2.6 - 3 triệu đồng cho mỗi m2, diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các trang bị nội thất). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt, các tầng lầu kể cả ban công. Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30% - 50% đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm từ 780.000 - 1.300.000 đ cho một m2 mái ngói.

Ví dụ online casino's : Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100m2, xây một trệt hai lầu và mái ngói thì giá trị xây dựng được tính như sau : 100 x 3 x 2.600.000 100 x 2.600.000 x 1/3 = 867.000.000 đ.

Lưu ý : Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các quận ngoại thành như Nhà Bè, Quận 2, Quận 9 có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20% - 30% giá trị xây dựng cho việc gia cố móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá trị khái toán sẽ là 1.156.000.000 đ (tức tăng thêm 289 triệu đồng).

Tính dự toán chi tiết

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng. Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ ...(Tham khảo báo giá xây dựng của thegioixaynha.com tại đây)

Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau :

Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình. Ví dụ : Trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột ...
Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng. Ví dụ : Phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu ...
Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ ghi rõ chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.
Như vậy, tùy vào tính chất quan trọng của công trình, tùy vào mức độ chấp nhận rủi ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết)

Bảng giá xây dựng

1. CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH XÂY DỰNG:

1.1 PHẦN XÂY DỰNG:

Tính 100% diện tích xây dựng

1.2 PHẦN MÁI TÔN, MÁI NGÓI VÀ SÂN (NẾU CÓ):

• Mái tôn của nhà đúc tính bằng 75% diện tích
• Mái ngói (bên dưới có đóng trần tính 100% diện tích
• Mái ngói (đổ sàn đúc rồi mới làm thêm mái ngói ) tính cộng thêm 50% diện tích so với mái ngói lợp thường.
• Mái đúc nghiêng rồi dán ngói cũng tính thêm 50% diện tích
• Sân có dàn lam bê tông, sắt trang trí (dàn phẹc- pelgolas) tính 75% diện tích.
• Sân, ban công có mái che tính 75% diện tích.
• Sân, ban công không có mái che tính 50% diện tích.
• Lô gia tính 100% diện tích.

  

2. CÁC CÔNG TÁC TRONG XÂY DỰNG:

2.1 XÂY DỰNG PHẦN THÔ:

• Đào hố móng, thi công móng băng, bè hoặc móng đơn (từ đầu cọc ép trở lên)
• Xây dựng đà kiềng, dầm, cột, sàn bằng bê tông cốt thép tất cả các tầng, sân thượng và mái
• Đổ cát san nền, đổ bê tông tầng trệt đá 4x6 mác 100 dày 100.
• Xây tô tất cả các tường bao che, tường ngăn, ghen kỹ thuật bằng gạch hoặc bê tông (theo bản vẽ thiết kế kỹ thuật)
• Đổ bê tông bản cầu thang theo thiết kế và xây bậc thô bằng gạch
• Lắp đặt hệ thống dây điện, điện thoại, internet, cáp truyền hình âm tường
• Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước âm tường
• Xây bể tự hoại bằng gạch đinh.

2.2 XÂY DỰNG PHẦN HOÀN THIỆN:

• Các vật tư hoàn thiện sàn, mái: gạch lát nền, đá lát nền, mái di động khung sắt kính, sàn thép, chống thấm sân thượng, ban công, các phòng vệ sinh
• Ốp gạch, ốp đá trang trí tường, ốp nhôm, vách ngăn gỗ, vách ngăn kính cường lực, nội thất tủ âm tường, trần trang trí, hệ thống cửa, lan can, tay vịn cầu thang
• Hoàn thiện hệ thống bếp: ốp đá mặt kệ; ốp gạch tường bếp
• Hệ thống điện: bóng đèn, quạt, máy lạnh, máy nước nóng, công tắc, cầu dao, ổ cắm, rắc cắm các loại.
• Hệ thống cấp thoát nước: bồn nước mái, bồn tắm, bồn cầu, lavabô, vòi tắm gương sen, vòi nước, chậu rửa chén, phễu thu…
• Vệ sinh công trình và bàn giao.

 3. ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG:

- Đơn giá xây dựng phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thi công. Đặc biệt những khu đông đúc, hẻm nhỏ không có mặt bằng thi công phải chuyển vật liệu bằng xe ba gác thì đơn giá sẽ phải tăng thêm 20%.

- Thời điểm hiện nay (tháng 01/2011) có thể tham khảo đơn giá như sau:

3.1 NHÀ Ở LIÊN KẾ:

Đơn giá xây dựng phần thô:

Giá xây dựng phần thô dao động từ 2.700.000 - 3.000.000đ/m2

Đơn giá xây dựng phần hoàn thiện:

• Nhà phố bình thường ( vật tư loại khá, cửa sắt kính, cầu thang ốp đá granit trung bình  …): 1.100.000 – 1.200.000đ/m2
• Nhà phố đẹp, một mặt tiền ( vật tư cao cấp hơn, cửa gỗ tốt, lát đá granit tốt, thiết bị điện và vệ sinh loại khá ) : 1.200.000 – 1.400.000đ/m2
• Nhà phố cao cấp, nhiều mặt tiền phải hoàn thiện: 1.400.000 – 1.600.000đ/m2

Đơn giá nhân công:

Giá nhân công xây dựng từ 1.050.000 đ/m2 – 1.200.000 đ/m2

3.2 NHÀ Ở BIỆT THỰ:

Đơn giá xây dựng phần thô:

Giá xây dựng phần thô dao động từ 2.900.000 - 3.200.000đ/m2

Đơn giá xây dựng phần hoàn thiện:

Từ 1.300.000đ/m2 trở lên (có dao động lớn do phụ thuộc kiểu cách và vật liệu trang trí )

Đơn giá nhân công:

Giá nhân công xây dựng từ 1.000.000 đ/m2 – 1.300.000 đ/m2

3.3 CAO ỐC VĂN PHÒNG:

Đơn giá xây dựng phần thô:

Giá xây dựng phần thô dao động từ 2.900.000 - 3.200.000đ/m2

Đơn giá xây dựng phần hoàn thiện:

Giá xây dựng phần hoàn thiện dao động từ 1.300.000 - 1.800.000đ/m2

3.4 NHÀ XƯỞNG:

Giá xây dựng trọn gói dao động từ 1.800.000 - 2.200.000đ/m2

 3.5 ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CẢI TẠO, SỮA CHỮA:

Đơn giá:

Các công trình cải tạo, sửa chữa có tính chất phức tạp (phá bỏ và làm thêm ...) do đó để xác định được chi phí chính xác, công ty Hoa Phố cần phải đến khảo sát, lập phương án thi công, lập dự toán chi tiết theo hạng mục công việc và vật tư đi kèm.

Các nội dung cải tạo, sửa chữa nhà ở phổ biến:

• Bóc, đập vữa tường cũ và trát lại.
• Bóc nền cũ, nâng, hạ nền và lát nền mới.
• Phá bỏ cầu thang cũ và di chuyển sang vị trí mới.
• Mở rộng hoặc thu hẹp khu phụ, xây thêm khu phụ.
• Đập, phá bỏ, di chuyển tường ngăn đến vị trí mới.
• Chống thấm trần, tường, khu phụ, bể, sân thượng, khác.
• Chống lún, nứt, nghiêng.
• Sơn bả, trang trí nội, ngoại thất.
• Lắp đặt điện nước.
• Xây thêm tầng, hạ thấp hoặc nâng cao cốt nền, trần.